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陕西律师事务所,连环协议中委托代理人的行为限制



陕西律师事务所


案例简介:

    甲公司在西安市有一处房产,为了出租手续便利,给员工王大川出具了一份委托书,委托王大川对外办理房屋出租事宜。王大川持委托书以本人名字与李小力签订了一份租赁合同;李小力为了经营,随后又与张大书签订了一份转租合同,房屋由张大书承租使用。但是在其后李小力不打算再参与该房屋项出租事务,所以三方协商后同意李小力退出,具体办理是王大川与李小力先签订了一份解除协议,解除双方之间的租赁合同。同时王大川、李小力、张大书三方签订了一份协议书,约定张大书继续承租使用房屋,李小力将其与张大书签订的转租合同权利义务转由王大川行使,其后张大书就一直向王大川交纳租金。但是后来张大书拖欠租金,王大川起诉张大书要求解除合同。法院审理后认为王大川不具备原告诉讼主体资格,驳回了其起诉。


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案情分析:

    本案涉及一份委托合同——房东甲公司委托王大川对外出租房屋;两份出租合同——王大川与李小力,李小力、张大书分别签订的租赁合同;一份解除合同——王大川与李小力解除租赁合同;一份合同权利义务转让合同——李小力将其与张大书签订的转租合同权利义务转由王大川行使。


    本案围绕一个房屋的出租事宜,先后总共签订了五份合同,从合同形式上看每份并无不合法之处,但是在这一系列连环协议中,租赁行为的出租人当如何确定?王大川的签约行为如何认定?涉及本案争议的诉权及主体资格。


    首先,王大川签订租赁合同的权利来源于甲公司的授权委托,他与李小力签订租赁合同虽然用自己名字,不是用甲公司名字,但对各方而言,其作为甲公司代理人的身份是无疑的,租赁合同是建立在甲公司与李小力之间的,甲公司是出租人,李小力是承租人。李小力根据其签订的租赁合同,又与张大川签订一份租赁合同,在这个租赁合同关系中,李小力是出租人或转租人,张大川是承租人。那么在后来,王大川与李小力签订解除协议,按照《合同法》有关规定,合同解除后,合同权利义务回归到合同签订时的状态,那么租赁合同权利义务在解除后回归到甲公司享有,而不是甲公司代理人王大川本人享有,因甲公司并未出具将合同权利义务转让或变更到王大川名下的协议或证明,那么甲公司取得李小力合同解除后的权益当无疑问。尽管解除协议是以王大川名字签订的,甲公司对解除合同并无异议。然后王大川与李小力、张大书签订的权利义务转让合同中,张大川的身份如何认定?首先要识别的是王大川是以本人名义还是以甲公司代理人名义签订的转让协议?王大川虽然是以本人名义签订的转让协议,如前所述王大川本人并无自己取得房屋出租权或者与李小力租赁合同解除后权利义务处分权的基础,他本人对房屋出租权利并未取得处分权,所以即便是他以本人名字签订的转让合同,也是无权处分,是没有合法基础的。如果要认定王大川本人取得房屋出租权,需要甲公司的认可或追认才行。在甲公司未追认的情况下,则会出现王大川以甲公司代理人名义出租房屋,然后在解除出租房屋合同后将出租权利归于自己,从而与张大书建立了租赁关系。或者是通过一份转让合同,取代李小力出租人身份,成为王大川与李小力签订的租赁合同的另一方,造成王大川与王大川签订租赁合同的状况。这一连环合同关系中,还嵌着一个王大川以甲公司代理人身份与自己签订了一份出租权利转让的合同的法律关系,而这恰恰是违反法律规定的,民法总则第168条规定,委托代理人不得与自己实施民事法律行为。所以,虽然在签转让协议时甲公司并发未出具委托书,王大川也是以个人名义签约的,但其个人名义处分租赁权益是无权处分,协议权利义务不能归于其个人,而应归于甲公司。


    本案涉及到五份合同,从表面上看均无不合法之处,但是其间隐含的一个合同却是不合法的,法律环节是断裂的,法律上权益的传递是中断的,所以王大川所认为的自己已经成为合法出租人的理解不能获得法律支持,其本人并不能取得出租人身份。


作者简介

    任自力,系本所主任,资深律师,法律硕士研究生学历。执业二十余年,擅长民商法、公司改制、企业破产、股权转让等非诉法律事务。办案数百起,担任西安市国资委产权交易中心等多家企事业单位法律顾问,法院指定破产债权人会议主席。


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